L’importance des dynamiques immobilières intrarégionales

6 Au cours des années 1980-1990, le modèle de la production et promotion immobilière privée, notamment de logements, devient générique en Asie du Sud-Est. Si cette privatisation de la production urbaine [Shatkin, 2008] se formalise précocement à Singapour dès les années 1970, et dans une moindre mesure en Thaïlande, en Indonésie et aux Philippines au cours des années 1980, les années 1990 marquent un véritable tournant. Le retrait de la puissance publique et l’importance beaucoup plus probante des acteurs privés dans la production et l’aménagement des villes touchent l’ensemble des économies de la région, notamment les économies socialistes ou postsocialistes, ou encore les métropoles secondaires longtemps restées en retrait de ces processus [Goldblum et Franck, 2007 ; Shatkin, 2017].

7 Un marché régional de l’immobilier se formalise, principalement porté par une internationalisation de l’action de promoteurs et d’entreprises de construction asiatiques, l’accélération des investissements transnationaux à l’échelle régionale et une ouverture accrue des marchés immobiliers du Sud-Est asiatique aux investissements étrangers. Les forts taux de croissance des économies en développement de la région représentent un facteur d’attractivité des investisseurs et promoteurs régionaux, notamment ceux originaires d’Asie orientale comme le Japon, la Corée, Taïwan et la Chine, mais aussi de Singapour. La création de compagnies subsidiaires pouvant mettre en œuvre des partenariats locaux, bien souvent par l’intermédiaire d’investissements joints (joint-ventures), est devenue un vecteur privilégié d’investissement des capitaux étrangers dans l’immobilier. Au cours des 15 dernières années, l’activité de promotion immobilière s’est ainsi largement développée. À la différence de l’activité de construction proprement dite, la promotion coordonne différentes activités liées à la production urbaine, comme la conception, le financement et la construction des projets, ainsi que la mise en vente des produits immobiliers. Le promoteur immobilier est donc devenu un acteur très stratégique de la production urbaine.

8 De tels processus ont été soutenus par l’émergence de nouvelles solidarités d’acteurs et d’une ingénierie informationnelle chargée de rendre plus accessibles des marchés longtemps considérés comme opaques et trop risqués [3]. Aux échelles nationales, de nombreuses associations de développeurs, de courtiers, d’architectes et de constructeurs se sont constituées pour défendre leurs intérêts et ceux du secteur immobilier auprès des pouvoirs publics. Ces acteurs agissent aussi à l’échelle régionale et internationale en promouvant leurs marchés locaux afin d’attirer des investissements étrangers et de mettre en œuvre de nouveaux partenariats. La création, dans les années 1990-2000, de l’Asia Pacific Real Estate Association ou de l’Asian Real Estate Professional Association atteste de tels processus en Asie, renforcée par la présence de ces groupes corporatistes au sein des organisations économiques régionales comme l’ASEAN, qui accueille l’ASEAN Constructors Federation, l’ASEAN Architects Council, ou encore l’ASEAN Valuers Association. En d’autres mots, les nouvelles géopolitiques immobilières qui émergent à partir des années 1990 se sont appuyées sur ce que Latour nomme des « sites de production de réseaux d’acteurs » [Latour, 2007, p. 278] à partir desquels se recompose le champ immobilier [Fauveaud, 2015]. Ces réseaux, coalitions et partenariats transnationaux se manifestent par l’organisation d’événements et de congrès dédiés à l’immobilier et aux nouveaux projets urbains. En Asie, notons par exemple les Mipim Asia, Cityscape Asia, les World Cities Summit, les Southeast Asia Property Awards, ou encore les Alpha Southeast Asia Institutional Investor Awards. Ces événements permettent de « localiser le global » [Latour, 2007, p. 253] en montrant comment se matérialisent localement les investissements immobiliers, les flux d’expertises et les circulations de modèles urbains. Ils représentent en même temps des plateformes pour la constitution de nouveaux partenariats, la circulation de modèles urbains et la diffusion de pratiques immobilières.

9 Enfin, cette nouvelle géopolitique de l’immobilier régionale se caractérise par la diffusion de certains produits immobiliers génériques, comme les grands projets urbains mixtes (comprenant espaces résidentiels, de bureaux, de loisirs et de services), les villes-satellites, les communautés fermées, ou encore le condominium [Fauveaud, 2015 ; Guillot, 2005 ; Percival et Waley, 2012]. Illustrations probantes de l’importance de la circulation de modèles urbains spécifiques à l’échelle régionale, ces types de projets ont permis de faire émerger de nouvelles formes d’investissements, de partenariats et de logiques de circulation des capitaux immobiliers. Phnom Penh représente à ce titre un exemple particulièrement révélateur de ces processus régionaux.

Le nouvel attrait du condominium à Phnom Penh

10 Trois grandes vagues de développement du marché du logement peuvent être identifiées. Premièrement, depuis le milieu des années 1990, les projets résidentiels locaux sont en plein essor, principalement construits par des promoteurs cambodgiens dans des zones périurbaines et destinés à des ménages cambodgiens à revenus moyens ou élevés.

11 Deuxièmement, depuis la seconde partie des années 2000, les promoteurs étrangers et locaux ont multiplié les projets immobiliers de grande envergure. Largement soutenus par la vente de terrains publics par différentes institutions étatiques au profit des clans les contrôlant, ces grands projets urbains représentent environ 6,7 % de la superficie totale de la ville [Fauveaud, 2015]. La stabilité politique accrue, la croissance rapide de l’économie et le cadre réglementaire favorable ont fait de Phnom Penh un nouveau marché prometteur pour les investisseurs asiatiques depuis le milieu des années 2000 [Percival et Waley, 2012]. La construction de gratte-ciel et de villes nouvelles entamée à la fin des années 2000 a été saluée par les autorités locales et une grande partie de la population urbaine, qui veulent voir Phnom Penh devenir une ville asiatique moderne à l’image de Singapour, Bangkok ou Kuala Lumpur [Nam, 2017]. Même si la crise de 2008 a ralenti certains des projets mis en œuvre par des promoteurs et des investisseurs étrangers, les marchés immobiliers de Phnom Penh sont restés dynamiques, ce qui montre que les acheteurs et les développeurs locaux ont principalement fait appel à leurs propres capitaux pour développer leurs projets.

12 La troisième et dernière vague de transformation du marché du logement commence au début des années 2010, après l’adoption de nouvelles lois autorisant la propriété étrangère de biens immobiliers situés au-dessus du rez-de-chaussée, et déterminant la gestion, l’utilisation et les droits de propriété des immeubles en copropriété. Le développement du secteur financier, l’afflux important de capitaux étrangers et les politiques en faveur du développement des marchés immobiliers jettent les bases de l’explosion du marché des condominiums dans les quartiers centraux et péricentraux de la ville. Entre 2010 et 2017, environ 53 % des demandes de permis de construction déposées auprès de la municipalité concernaient des condominiums (319 permis de construction sur cette période), ce qui représente près de 7,4 millions de mètres carrés d’espace résidentiel. Le district de Chamkarmon, au cœur du centre-ville, détenait près de 59 % de tous les permis de construction pour les projets de condominiums à Phnom Penh entre 2010 et 2017. La part des condominiums dans l’immobilier résidentiel de « haute qualité » est l’une des plus importantes de la région d’Asie-Pacifique [National Bank of Cambodia, 2016], ce qui montre que l’expansion de ce marché vise principalement les catégories socio-économiques les plus favorisées. Mais, plus largement, ce « virage vertical » [Nam, 2017] illustre l’interrelation entre les processus de financiarisation et d’internationalisation du marché du logement à Phnom Penh.

Une financiarisation accrue de l’économie

13 Le développement du secteur immobilier et des marchés du logement va en effet de pair avec ceux des secteurs bancaires et financiers, qui ont évolué rapidement depuis la fin des années 1990. Une multitude d’acteurs locaux et internationaux ont participé à l’élaboration du système financier cambodgien à partir des années 1990 (ministère de l’Économie et des Finances, Direction générale du Trésor national, FMI, BM, Banque asiatique de développement, ONG, etc.). Fin 2018, selon la Banque nationale du Cambodge (BNC), 43 banques commerciales, 14 banques spécialisées (opérant principalement dans le secteur immobilier pour des projets spécifiques), 80 institutions de microfinance et 11 sociétés de crédit opéraient au Cambodge [4].

14 Les banques cambodgiennes sont bien intégrées aux marchés financiers mondiaux, notamment par l’intermédiaire de leurs actionnaires étrangers. Par exemple, les actionnaires d’ACLEDA, l’une des plus grandes banques commerciales cambodgiennes, comptent par ordre d’importance Sumitomo Mitsui Banking Corporation (SMBC, un important établissement bancaire japonais), COFIBRED (une filiale financière d’une importante banque française), ORIX Corporation (une société japonaise de services destinés à diverses activités financières telles que le crédit, le financement, l’investissement, l’assurance vie, la banque et l’immobilier) et un fonds d’investissement filiale de la banque néerlandaise Triodos. Leur présence souligne l’importante intégration de la banque au sein des marchés financiers mondiaux, aidée selon ACLEDA par des centaines de partenaires financiers présents dans 45 pays différents [5]. En retour, une partie des flux de capitaux des marchés financiers globaux est réinvestie sur les marchés immobiliers cambodgiens, non seulement par le biais d’hypothèques et de prêts, mais également par ACLEDA Properties, une filiale récemment créée et spécialisée dans les investissements immobiliers.

15 Le développement du secteur bancaire cambodgien s’est accompagné d’initiatives favorisant l’inclusion financière et l’internationalisation des marchés du logement. De nombreuses campagnes d’information sur l’avantage et les bonnes pratiques de l’intermédiation bancaire ont été organisées. Cette « pédagogie de la financiarisation » veut favoriser la diffusion de nouvelles rationalités économiques, principalement auprès des ménages et petites entreprises. Dans cette optique, la BM a aussi financé des programmes éducatifs sur les services bancaires, que ce soit dans les universités, à la radio ou à la télévision [6]. Ceux-ci vantent les avantages du prêt bancaire et hypothécaire, notamment pour l’acquisition de logements. Cet espace public dédié au développement de l’intermédiation bancaire concerne donc directement le marché du logement, qui représente un vecteur privilégié de la « financiarisation de masse ». En conséquence, si seulement 4 % de la population âgée de 15 ans et plus avait un compte en banque en 2011, ce taux est monté à 22 % en 2014. La même année, près d’un quart de la population cambodgienne avait déjà contracté un prêt hypothécaire au cours de son existence [7].

16 Les acteurs privés non financiers, comme les promoteurs et les agences immobilières, participent aussi à pousser la financiarisation des ménages par l’intermédiaire de publicités, d’offres spéciales ou l’organisation de grands événements promouvant les services bancaires, les prêts hypothécaires, ou l’obtention de cartes de crédit [8]. Mais surtout, ces acteurs diversifient leurs activités en intégrant de manière croissante les activités bancaires pour financer l’accès aux marchés du logement. Par exemple, il y a quelques années, l’une des plus grandes agences de courtage immobilier du Cambodge a investi dans une institution de microcrédit avec un partenaire taïwanais, pour progressivement développer une banque commerciale. Cette institution propose ce qu’elle nomme un « microcrédit pour les prêts au logement », notamment pour l’achat de condominiums. Comme l’indique la société sur son site Internet, « un prêt en copropriété est un autre produit destiné à offrir aux salariés, aux micro- et petits entrepreneurs, ainsi qu’aux investisseurs étrangers disposant d’un revenu régulier compris entre 2 000 et 5 000 USD par mois, pour l’achat d’unités de copropriété [9] ». Dans ce cas, le terme de microcrédit semble largement inadapté, car le coût de tels logements nécessite des prêts considérables bien au-delà de ce que l’on pourrait qualifier de « micro », en même temps que les revenus demandés démontrent que l’offre s’adresse à des ménages des classes supérieures. L’utilisation du terme de microcrédit souligne cependant la manière dont les concepts et techniques issus du monde du développement touchent des pratiques économiques plus larges et sont utilisés par les agents de la financiarisation pour attirer des emprunteurs, voire pour donner une forme honorable aux pratiques spéculatives. L’utilisation d’un tel vocabulaire, loin d’être naïve, s’appuie sur les « imaginaires sociospatiaux développementalistes » [Sheppard et Leitner, 2010] pour faire du logement un simple actif financier, levier du développement socioéconomique à l’échelle individuelle.

L’internationalisation du marché du condominium

17 L’espace public de la financiarisation s’attache aussi largement à promouvoir l’internationalisation du marché du logement. Des journaux locaux, tels que le Phnom Penh Post ou le Khmer Times, publient depuis une dizaine d’années des suppléments hebdomadaires qui analysent les tendances des marchés immobiliers. De même, les agences immobilières et des sociétés de conseil en investissements produisent et publient, principalement sur le Web, des guides, prospectus et pages Internet en différentes langues (principalement en khmer, anglais et chinois, mais aussi en japonais et coréen) présentant les tendances du marché et expliquant les régimes fonciers et de propriété, le système fiscal, ou encore le cadre réglementaire régulant les investissements étrangers, les partenariats et le montage d’entreprises. L’objectif consiste notamment à rendre plus accessible le marché cambodgien aux acteurs étrangers connaissant peu le marché local.

18 Cette internationalisation du marché immobilier se traduit par l’importance des investissements directs étrangers (IDE) dans ce secteur. De manière générale, les IDE ont plus que décuplé au Cambodge entre 1998 et 2017, passant de 243 millions à 2,8 milliards d’USD (courant), et représentaient en 2016 85,9 % du PIB, témoignant de la forte dépendance de l’économie cambodgienne aux investissements étrangers. 90 % des IDE proviennent de pays asiatiques (les principaux pourvoyeurs d’IDE au Cambodge sont, par ordre d’importance, la Chine, la Corée du Sud, le Viêt Nam, la Malaisie et Taïwan).

19 L’immobilier est un secteur prisé des IDE, puisqu’en 2014 les secteurs de la construction, de l’immobilier et de l’hébergement rassemblaient 27 % du total des IDE (15 % pour le secteur immobilier seulement, chiffre qui semble être resté stable depuis). Par ailleurs, en 2015, 30 % des entreprises actives dans le secteur de la construction étaient étrangères [National Bank of Cambodia, 2016], et 28 % de l’espace de construction total a été produit par des sociétés étrangères entre 2010 et 2015. Au cours de cette même période, la Chine a été le premier investisseur étranger dans le secteur immobilier, suivie du Japon, de Singapour, de la Corée du Sud, de Taïwan et de la Malaisie.

20 Selon la BNC, le secteur du condominium joue un rôle central dans la croissance des IDE du secteur immobilier depuis 2010. En effet, les promoteurs de condominiums sont principalement étrangers, tandis que 65 % des unités de logement seraient achetées par des étrangers selon la BNC [National Bank of Cambodia, 2016]. Les entretiens réalisés avec les acteurs du secteur montrent que ce chiffre est plus susceptible d’être compris entre 70 % et 85 %, voire 90 % dans certains projets, bien qu’un sous-décret limite à 70 % le nombre total d’unités dans un immeuble en copropriété possédées par des étrangers. L’un des développeurs interrogés a même déclaré que dans son projet un seul investisseur japonais avait acquis 40 % du total des unités du projet d’un coup.

21 Le prix très élevé du mètre carré résidentiel dans les grandes métropoles asiatiques telles que Singapour, Hong Kong, les grandes métropoles japonaises et chinoises, ou encore Taïwan rend ces marchés inaccessibles pour une grande partie de la population locale, notamment pour les jeunes générations et les retraités. Les économies en développement d’Asie du Sud-Est représentent ainsi des marchés attractifs pour les acheteurs asiatiques de la classe moyenne et moyenne-supérieure cherchant des placements lucratifs, d’autant que les pour­centages de revenus locatifs sont bien plus élevés dans les pays en développement d’Asie du Sud-Est qu’au sein des économies asiatiques plus développées [10]. Ces acheteurs asiatiques s’appuient principalement sur le système bancaire de leur pays d’origine pour acheter des propriétés en souscrivant à des prêts aux taux avantageux, ou en contractant une hypothèque, souvent à partir de leur propriété principale. Les rendements locatifs de leurs propriétés à l’étranger sont ensuite utilisés pour rembourser ces prêts.

22 Ces acheteurs ont de plus en plus recours à des plateformes en ligne pour acheter, louer et revendre des logements en Asie du Sud-Est. Ces pratiques, que certains médias nomment clic-to-buy, sont très difficiles à quantifier et à tracer, car les données font défaut. Elles représentent des formes exacerbées de financiarisation du logement dans laquelle des marchés hautement spéculatifs tels que celui de Phnom Penh représentent des cibles clés, et ce particulièrement pour la jeune classe moyenne des pays émergents.

23 Attirer des acheteurs, qu’ils soient locaux ou étrangers, est bien sûr la première préoccupation des promoteurs. Chaque développeur étranger vend des unités dans son pays d’origine en organisant des événements de lancement ou en signant des contrats de vente exclusifs avec des agences immobilières locales pour une période donnée. Les promoteurs et les agences immobilières organisent également des « voyages d’investissement tout compris » pour les acheteurs étrangers. Pendant deux ou trois jours, ces derniers visiteront les principales attractions de Phnom Penh et se feront une idée sur la ville, son niveau de développement et la qualité de ses infrastructures ; en d’autres termes, sur son « potentiel d’investissement ».

24 Afin d’atteindre plus facilement la clientèle étrangère, il n’est pas rare que des courtiers immobiliers cambodgiens travaillent en collaboration avec des courtiers étrangers, ce qu’ils nomment des « co-pro agent » (co-pro désignant ici co-property), avec lesquels sont partagées les commissions. Ces courtiers étrangers peuvent travailler pour une autre compagnie, ou pour une filiale internationale de la même compagnie. Par exemple, l’un des bureaux de Century 21 (l’une des plus importantes compagnies de courtage immobilier à l’échelle internationale) situé dans un quartier central de Phnom Penh fait la promotion de ses unités de condominium à vendre à Taïwan et Singapour par le biais des franchises locales de la compagnie. Ces partenariats permettent aussi de mettre en œuvre plus facilement les voyages d’investissement mentionnés plus haut.

25 Les promoteurs attirent aussi leur clientèle en promettant des rendements locatifs élevés (pourcentage de l’investissement initial réalisé annuellement), généralement compris entre 6 % et 8 % par an. De nombreux promoteurs, principalement étrangers, garantissent un rendement locatif spécifique pour les deux ou trois premières années suivant l’achat d’un condominium. Cependant, l’acheteur doit louer son unité au promoteur pendant cette durée, puis décider, au moment de l’échéance, s’il souhaite la revendre, la louer ou y vivre. La dernière option est bien entendu celle qui est la moins souvent choisie. De telles stratégies facilitent la généralisation de ce que les acteurs immobiliers locaux appellent les flippers, c’est-à-dire les acheteurs de condominium qui revendent immédiatement après cette période d’un à trois ans et achètent une autre unité à Phnom Penh ou ailleurs, profitant ainsi du rendement locatif garanti et éventuellement de la croissance du prix du logement.

26 Cette nouvelle géopolitique de l’immobilier qui se dessine à Phnom Penh témoigne ainsi du rôle central des nouvelles « technologies immobilières » [Rogers, 2016, p. 24], c’est-à-dire des nouvelles pratiques entrepreneuriales, légales et de diffusion de l’information dans l’espace public qui favorisent la financiarisation à l’échelle locale, ainsi que l’internationalisation du marché local du logement. Ces technologies redéfinissent aussi les pratiques des acteurs, notamment non financiers, tout en produisant de nouvelles interrelations entre les intervenants des marchés du logement. Mais, surtout, ces technologies servent à « territorialiser le marché », c’est-à-dire à lui donner une forme et une grammaire compréhensibles pour les acteurs immobiliers internationaux qui souhaiteraient potentiellement investir dans un marché immobilier aussi opaque et volatil que celui de Phnom Penh. Cette « fixation territoriale » [Christophers, 2014, p. 755] des flux de capitaux spéculatifs ancre les mécanismes et effets de la financiarisation dans l’espace local par la distinction d’un marché très spécifique, celui du condominium, dont les logiques d’organisation diffèrent fortement des autres segments du marché résidentiel cambodgien. Cette segmentation a permis aux acteurs immobiliers locaux comme étrangers d’extraire plus facilement du capital immobilier de marchés réputés encore peu normalisés, et donc plus difficilement « marchandisables ». Dans ce contexte, la financiarisation peut être vue comme une « “technologie” économique productrice de marchés » [Christophers, 2014, p. 755] permettant d’accélérer les investissements spéculatifs, mais aussi de limiter, du moins en apparence et dans les discours, les risques d’investissement pris par les acheteurs étrangers.