1.1. CONSTAT STATISTIQUE

1.2. TENTATIVE D’EXPLICATION

26Diverses explications circulent, mais il semble important, pour rendre compte de la situation critique de l’habitat à Bruxelles, de pointer un facteur insuffisamment mis en exergue à nos yeux : la faiblesse de la régulation publique – qu’elle soit fédérale ou régionale – en matière de logement.

27Un exemple de ce manque de volonté régulatrice des pouvoirs publics dans le secteur de l’immobilier peut être fourni par la situation actuelle à l’œuvre dans le quartier européen à Bruxelles.

28L’absence de soutien, comme l’allocation-loyer en vigueur dans d’autres pays, renforce la situation défavorable des locataires à faibles revenus. Par ailleurs, le financement d’une politique sociale du logement se heurte à Bruxelles à l’exiguïté des moyens financiers régionaux.

1.3. LA RÉGIONALISATION DE LA LOI SUR LE BAIL D’HABITATION

49Le gouvernement fédéral actuel s’est constitué, on le sait, sous la promesse de procéder à une réforme de l’État, programmée en deux temps. Dans le premier train de réformes institutionnelles, on devrait retrouver, outre des matières comme la sécurité routière, les implantations commerciales ou encore l’économie sociale, la régionalisation du droit du bail d’habitation (en sus du bail à ferme et de la procédure judiciaire relative à l’expropriation). Passée un peu inaperçue dans cette première vague, qui a pris la forme d’une proposition de loi spéciale déposée au Sénat le 5 mars 2008  [68], la régionalisation du bail du bien destiné à l’habitation n’en induirait pas moins des conséquences très fortes sur le rapport locatif privé (le logement social est déjà une compétence régionale depuis 1980  [69] ), qui concerne tout de même en Belgique un million de personnes en tout.

50Il est possible, quoi qu’il en soit, que cette réforme annonce l’adoption par les régions de réglementations contraignantes en matière de loyers. Force est de constater à cet égard que la question mérite bien de se poser avec une acuité particulière dans la Région de Bruxelles-Capitale comme on l’a vu. Si les régions sont tentées par l’introduction d’un contrôle du loyer, il faut cependant éviter qu’une éventuelle régulation trop brutale des loyers aboutisse, par effet pervers, à un désinvestissement du secteur locatif de la part des propriétaires et, par voie de conséquence, à un rétrécissement de l’offre qui, à demande égale (et cette demande a même tendance à gonfler ainsi qu’on l’a mentionné plus haut), aura pour résultat inverse une revalorisation des tarifs de la location  [70]. Afin par ailleurs de ne point trop braquer les acteurs dans une question aussi sensible que celle-là, il conviendrait de s’adosser sur les réflexions et expériences existantes, au premier rang desquelles on pointera les commissions paritaires locatives  [71].

51Certains, à l'annonce d'une régionalisation prochaine du droit du bail, ont poussé de véritables cris d'orfraie, évoquent même un apocalyptique « chaos  [72] ». Il ne semble cependant pas qu'une telle indignation s'indique.

52Il s'agit d'abord moins d'une « régionalisation » effective du droit du bail que d'une potentialité puisque, tant que les entités fédérées n'auront pas repris à leur compte le régime afférent aux baux de résidence principale, la loi du 20 février 1991 reste intégralement d'application.

53Signalons par ailleurs qu'il y a longtemps que le bail du logement social est régionalisé, intégralement, et que personne n'y trouve à redire. Chaque région a ainsi l'occasion de décliner sa politique du logement social suivant ses spécificités  [73].

54On l'aura compris, la régionalisation du bail d'habitation comporte à notre estime au moins autant d'avantages que d'inconvénients, au moins autant d'opportunités que de dangers. Il y a, là, une belle marge de manœuvre à exploiter par le législateur régional. Le tout est de respecter certains garde-fous (destinés notamment à éviter la concurrence entre régions) et de s'abstenir d'agir dans la précipitation, en faisant du passé table rase. Le droit au logement a suffisamment besoin de matérialisation pour ne pas tolérer le statu quo.

2.1. UNE DEMANDE EN HABITAT SOCIAL EN FORTE PROGRESSION

57Déjà préoccupante aujourd’hui, la situation de l’habitat à Bruxelles risque encore de s’aggraver demain. La crise du logement, qui a commencé – fait inédit – à affecter la classe moyenne également, pourrait bien s’étendre encore dans les années qui viennent. Si l’offre de logements publics a du mal à décoller, la demande en habitat social connaît, elle, une augmentation spectaculaire dans le même temps. Quatre facteurs au moins doivent être épinglés à l’appui du phénomène.

58La région, tout d’abord, regagne des habitants (la population globale est ainsi passée de 948 000 à 1 048 000 habitants entre 1996 et 2008, soit un bond de 100 000 âmes, plus de 10 % d’augmentation  [74] ). Pour une large part, cependant, cet essor démographique est à attribuer à l’immigration extra-européenne  [75]. Il s’agit de personnes défavorisées bien davantage que de membres de la classe moyenne qui reviendraient en ville après un épisode d’exode urbain. En tout cas, le Bureau du plan va jusqu’à pronostiquer un accroissement de 170 000 personnes supplémentaires à l’horizon 2020, ce qui risque de rendre très vite dépassées les éventuelles mesures d’extension de l’offre de logements.

59On enregistre, par ailleurs, une tendance croissante au démariage (divorces, séparations…), tendance encore accélérée par l’adoption de la dernière loi réformant le divorce du 27 avril 2007 et qui contribue à faciliter celui-ci. Pas moins d’un ménage sur deux est aujourd’hui composé d’une seule personne à Bruxelles, tandis que le nombre de familles monoparentales tend à se multiplier :+ 56 % au cours des vingt dernières années. Quoi qu’il en soit, ce phénomène fait qu’à nombre de personnes égal (et on a vu à l’inverse que la population croissait), la demande en logements enfle fatalement, vu l’augmentation du nombre de ménages (dont une bonne part d’isolés).

60La population bruxelloise, par ailleurs, a vu ses conditions de vie se dégrader très significativement en une ou deux décennies. Ainsi, le revenu des Bruxellois plafonne aujourd’hui (en 2005) à 85 % de la moyenne nationale alors qu’il culminait à 102 % lors de la naissance de la région (1989). Par ailleurs, le nombre de titulaires du revenu d’intégration a été multiplié par 3,32 depuis la création de la Région bruxelloise en 1989  [76]. À titre d’information, le secteur du logement social en Région wallonne enregistre lui aussi une baisse du nombre d’actifs de l’ordre de 30 % depuis 1994  [77], ce qui pareillement met en exergue une paupérisation certaine des personnes déjà défavorisées. Aujourd’hui, un quart seulement des locataires sociaux à Bruxelles a une activité rémunérée  [78] (un cinquième, même, en Wallonie  [79] ), le solde relevant donc d’un régime particulier de la sécurité sociale.

61Enfin, la pression qu’exerce la présence des institutions européennes à Bruxelles sur les prix de l’immobilier de la capitale, qui s’est accrue ces dernières années par le biais des différents élargissements, pourrait bien s’intensifier encore. Signalons à cet égard que la part des fonctionnaires européens qui décident d’habiter à Bruxelles plutôt qu’en périphérie ne cesse de croître, à proportion en fait que s’aggravent les problèmes d’accès à la capitale. Ce ratio d’Européens péri-urbanisés est en effet en reflux constant depuis une dizaine d’années au moins. En 1994 par exemple, ce n’était pas loin d’un fonctionnaire sur deux (45 %) qui optait pour l’exil hors de Bruxelles  [80], chiffre qui est tombé à 37 % quatre années plus tard seulement  [81] et à un tiers environ aujourd’hui (28 %  [82] ou 35 %  [83] suivant les sources). En cause : les difficultés croissantes de mobilité pour rallier la ville, couplées, de manière positive, aux efforts entrepris pour revitaliser le centre urbain (ce qui a eu pour effet de réhabiliter le choix de Bruxelles comme lieu d’implantation viable et durable aux yeux des nouveaux arrivants).

62En ce qui concerne la surface de bureau par exemple, le mouvement n’est pas près de s’achever puisque le vice-président de la Commission européenne (Siim Kallas) annonce un besoin supplémentaire de 700 000 m² de bureaux pour les dix années à venir  [84]. Parallèlement, cet instrument majeur de planification urbaine qu’est le Schéma directeur du réaménagement du quartier européen, adopté par le gouvernement bruxellois le 24 avril 2008, annonce un triplement des surfaces du bureau dédiés à l’Union dans la zone (de 170 000 à 400 000 m², répartis essentiellement le long de la rue de la Loi), ce qui, au passage, renforce encore la vocation principalement tertiaire du quartier Léopold. Il s’agira par ailleurs de « libérer les gabarits » des bâtiments construits, ce qui laisse augurer d’une recomposition du skyline bruxellois (pour l’heure plutôt plat il est vrai).

63Certes, les fonctionnaires européens ne se répartissent pas uniformément sur l’ensemble du territoire bruxellois, se concentrant pour l’essentiel à Etterbeek (à proximité immédiate des lieux de travail) et dans les deux Woluwe  [85]. Toutefois, les augmentations de tarifs constatées dans ces quartiers haut de gamme se répercutent souvent sur les périmètres contigus, par un jeu de dominos peu regardant des limites communales. Les prix que les fonctionnaires européens poussent à la hausse dans un nombre certes restreint de quartiers n’en obligent pas moins les autres candidats à l’acquisition, moins en fonds mais tout autant déterminés à acheter, à se rabattre sur des périmètres légèrement moins chers (pas nécessairement adjacents), contribuant à leur tour à gonfler les tarifs, et ainsi de suite  [86].

2.2. CASSER LA POLARISATION SPATIALE DE FAIT DU LOGEMENT SOCIAL

64Proclamée à l’envi  [87], la notion de mixité sociale a cependant le défaut de se voir exclusivement déclinée en actions unilatérales. Autrement dit, la mixité en ville s’accomplit essentiellement lorsque des personnes aisées investissent des quartiers pauvres ; l’inverse, en revanche, est beaucoup plus rare. En un mot, la mixité sociale est à sens unique. Ainsi, les autorités publiques tentent d’attirer et de stabiliser des revenus moyens dans les quartiers difficiles (qu’on songe à la réduction d’impôt pour les dépenses de rénovation afférentes à un logement situé dans une zone d’action positive des grandes villes, au gel du revenu cadastral pendant cinq ans en cas de travaux engagés sur une habitation sise dans le même périmètre  [88], à l’amplification de l’abattement sur le droit d’enregistrement en cas d’achat d’un bien dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation en Région de Bruxelles-Capitale  [89], ou encore aux avantages prévus au bénéfice des investisseurs immobiliers privés dans le cadre des volets 2 et 3 des contrats de quartier bruxellois). En sens contraire, les incitants pour implanter des ménages précarisés au sein de périmètres favorisés sont, eux, quasi inexistants  [90].

65Dans ce cadre, il convient de signaler que les autorités publiques tentent actuellement de disséminer le logement social partout dans la ville (dans les beaux quartiers y compris donc) plutôt que de le concentrer géographiquement comme autrefois dans des zones appelées dès lors à devenir des ghettos  [91]. Car, en ce qui concerne la localisation du parc public, force est de constater qu’elle est très peu uniforme ou linéaire aujourd’hui. En région bruxelloise, on trouve 20 % de logement social à Watermael-Boitsfort contre seulement 3 % à Ixelles. La distribution, on le voit, n’a rien d’homogène. Une logique similaire prévaut en Wallonie : pas moins de la moitié du parc social se trouve dans le Hainaut, et un tiers en province de Liège, le reste étant réparti – de manière presque marginale – dans les autres provinces. On assiste donc bien à une polarisation spatiale de fait, imputable aux autorités elles-mêmes. Car il est bien de la responsabilité des pouvoirs publics de créer – ou non – des habitations sociales. Il est vrai, épinglent pour mieux se dédouaner, certaines autorités, que les locataires sociaux ne rapportent pas grand-chose en termes de fiscalité et, au contraire, « mangent » des budgets sociaux. Il n’empêche, le besoin en logement bon marché existe partout, même – voire surtout – dans les communes dites aisées. Et les édiles locaux qui prétendent le contraire, arguant par exemple d’une faible demande dans leur municipalité, souvent détournent cette demande, qu’ils réorientent discrètement vers une commune censément plus accueillante, et qui devient, partant, vite le « déversoir » de la misère.

66Par rapport à cette situation, la Région wallonne a décidé, dans le cadre du plan d’ancrage local du logement, d’assigner à chaque commune un objectif de 10 % de logements sociaux. D’abord d’ordre incitatif, cette mesure est en train de prendre un tour davantage coercitif dans la mesure où la dotation du Fonds des communes prendra très prochainement en considération le taux de logements sociaux par entité en vue de déterminer la clé de répartition des subsides. Certes, il est permis de s’interroger sur la pertinence de déployer un critère rigide comme celui-là. L’offre publique en logements ne doit-elle pas dépendre également de la disponibilité foncière de chaque commune (sans même parler ici de la demande) ? Est-il justifié, plus spécifiquement, d’imposer un tel ratio à la campagne où les possibilités d’emploi sont souvent moins nombreuses qu’en ville ? Déplacer des pauvres là où ils sont loin de tout, dans des zones mal desservies en transports en commun par surcroît, n’a guère de sens en effet et risque au contraire de renforcer l’effet ghetto. En outre, ne risque-t-on pas, par là, de faire de « l’étalement urbain » dénoncé, à juste titre, au nom de considérations écologiques ? Il n’empêche, un signal – fort – est donné, qui vise à briser la polarisation spatiale de fait qui caractérise l’offre actuelle de logements sociaux.

67Les ambitions, à Bruxelles, sont moins volontaristes, mais le Plan pour l’avenir du logement n’en envisage pas moins de créer 3 500 logements sociaux  [92]. Et, dans un but assumé de mixité sociale, des projets relativement imposants sont alors élaborés sur certains terrains choisis dans des communes plutôt cossues : 300 logements à Ixelles, 100 logements à Uccle et jusqu’à 1 000 logements (potentiellement à tout le moins) à Woluwe-Saint-Pierre, commune la plus riche de Bruxelles. Par un classique effet nimby, les riverains se sont toutefois élevés contre ces projets, pas toujours sans raison du reste. Ce qui a amené alors les autorités, concernant le terrain à Woluwe-Saint-Pierre plus particulièrement, à mettre sur pied des ateliers de participation spécifiques en vue de désamorcer la contestation. Certes, il est encore trop tôt pour évaluer ces lieux de participation citoyenne, mais il est possible que la démarche débouche sur une réelle prise en considération – dans la mesure qu’il convient – de l’opinion des habitants et ne soit pas réduite à un simple alibi.

2.3. SOCIALISER LE MARCHÉ PRIVÉ

68Si l’offre de logements publics peine à s’étoffer, ou à tout le moins ne se développe pas à la même vitesse que la demande, il convient alors de veiller à socialiser le marché privé. Construire du logement social coûte cher et prend du temps, mais peut-être est-il permis d’atteindre le même résultat (proposer des habitations à des tarifs accessibles) en conventionnant le parc privé existant. Les agences immobilières sociales, précisément, remplissent ce rôle.

69Par ailleurs, les agences sont porteuses d’une double mixité sociale. Tout d’abord, en Wallonie par exemple, elles mêlent, dans leur public cible, ménages à revenus précaires et ménages à revenus modestes. Ensuite, comme elles captent des logements dans le parc privé, çà et là, elles évitent une concentration et un confinement dans certains quartiers disqualifiés des personnes fragilisées socio-économiquement, réparties ainsi plus harmonieusement au sein du tissu urbain que les locataires sociaux.

70Les agences immobilières sociales rencontrent assurément un beau succès, mais, malgré une progression plus ou moins linéaire, le nombre total de logements gérés par les agences immobilières sociales (2 000 à Bruxelles, 3 000 en Wallonie) reste à un niveau insuffisamment élevé pour espérer exercer efficacement un effet régulateur sur le marché locatif privé  [93]. En effet, l’injection de logements précédemment improductifs dans le secteur privé de la location augmenterait l’offre et, par conséquent relâcherait avantageusement la pression sur les prix. Hélas, pour sortir ses pleins effets, cette idée doit atteindre, dans la pratique, un seuil minimal de réalisation, qui n’est actuellement pas atteint. Même si ces initiatives sont assurément stimulantes et complémentaires au logement social traditionnel, elles restent cependant marginales en termes quantitatifs, le stock de logements n’étant pas suffisant pour entraîner un réel effet déflationniste des loyers.

71Pour dynamiser encore le secteur des agences immobilières sociales, deux mesures récentes doivent être rappelées :

• réduction fédérale d’impôt – pouvant aller jusqu’à 750 euros annuels – pendant une durée totale de neuf ans (loi du 27 décembre 2006)  [94] ;
• exemption totale du précompte immobilier en Wallonie pour le propriétaire qui confie son bien à une agence immobilière sociale (décret wallon du 27 avril 2006)  [95].

72Par ailleurs, pour rendre le système encore plus attractif auprès des propriétaires toujours réticents, il conviendrait, dans le cadre de l’impôt fédéral sur les personnes physiques, d’exonérer le contribuable de la majoration de 40 % du revenu cadastral en cas de mise en location – non professionnelle – du bien.

73Enfin, la Région bruxelloise a relevé les montants des loyers susceptibles d’être reçus par le propriétaire  [96], ce qui devrait incontestablement renforcer la position concurrentielle des agences immobilières sociales  [97] L’assurance de la régularité du loyer ne compense pas toujours sa modicité aux yeux des propriétaires. À l’heure toutefois où les loyers tendent à connaître des évolutions différenciées en région bruxelloise (avec une seconde couronne notablement plus chère que la première  [98], même si un certain nivellement vers le haut s’observe progressivement), il serait peut-être judicieux de moduler dans une certaine proportion une grille des tarifs locatifs qui, pour l’instant, est appliquée de manière totalement uniforme sur l’ensemble du territoire bruxellois.

2.4. INTERPÉNÉTRATION DES FONCTIONS

74Entre les différents opérateurs du logement, on constate depuis quelques années une certaine interpénétration des fonctions, comme si les prérogatives de l’un déteignaient sur l’autre, et inversement. La mission de bailleur social en tout cas est en proie à une redéfinition relativement substantielle aujourd’hui. L’on a déjà vu que les agences immobilières sociales contribuaient à la socialisation du marché privé, en mettant des franges du parc privé en location à des tarifs proches des loyers pratiqués par les sociétés de logement social. L’inverse est également vrai puisqu’en Wallonie, par exemple, les sociétés de logement social ont été autorisées récemment à exercer les attributs des agences immobilières sociales. Par ailleurs, ces sociétés de logement de service public peuvent désormais proposer à la location des habitations « à loyer d’équilibre » dont les tarifs ne sont guère éloignés de ceux qui sont en vigueur dans le parc privé. Les sociétés de logement de service public peuvent même vendre une partie de leur parc aux occupants actuels. Un plan d’aliénation de 10 000 logements (sur les 103 000 unités existantes) a été mis en chantier, avec priorité aux communes comptant déjà plus de 10 % de logements sociaux sur leur territoire.

75Les sociétés de logement social ne sont pas les seules à voir leurs missions étoffées puisque le Fonds du logement, par exemple, historiquement associé à l’octroi de prêts hypothécaires à des taux avantageux, met également des biens sur le marché locatif (dans le cadre dit de l’aide locative). Et, pour sa part, la commune, par le truchement du droit de gestion publique, est appelée à traquer la vacance immobilière, ce dont elle s’acquitte non sans peine d’ailleurs  [99].

76Si l’on peut comprendre que, face à la situation extrême que représente actuellement la crise du logement, les opérateurs publics diversifient leurs actions, il faut éviter pour autant de brouiller la lisibilité du message, tant il est vrai qu’une offre de soutiens publics au logement restera inexploitée par ses bénéficiaires si elle n’est pas comprise par eux.

2.5. LA LIMITATION DANS LE TEMPS DU BAIL SOCIAL

77Le logement social se caractérise par un double problème actuellement. D’abord, nombre de grands logements dans le patrimoine public sont en situation de sous-occupation, due essentiellement au départ des enfants. Ainsi, plus d’un ménage social sur deux habite en Wallonie dans un bien social trop vaste pour lui  [100]. En cause notamment : la sur-représentation des seniors (40 % dans le parc social bruxellois  [101], un tiers en Wallonie  [102] ). Le cas de figure classique est celui des parents âgés qui habitent un logement social devenu trop vaste car déserté par les enfants à l’âge adulte. Par ailleurs, de nombreux locataires sociaux voient leur niveau de vie augmenter jusqu’à dépasser le plafond des revenus d’admission. Or, rien n’oblige les bailleurs sociaux à les expulser du parc public (et, même, rien ne le leur permet), trop heureuses qu’elles sont de pouvoir compter sur des locataires à forte capacité contributive (ce qui est précieux vu l’équilibre financier précaire des sociétés de logement) et, en même temps, vecteurs de mixité sociale.

78Il n’empêche, face à une liste d’attente qui s’allonge (et au sein de laquelle les familles nombreuses ont à patienter le plus longtemps), il est devenu indécent de ne pas réserver les rares places disponibles à ceux qui en ont le plus besoin. Pour remédier à ce problème, vient d’être mis en place en Région wallonne le bail à durée déterminée (neuf ans  [103] ) mais renouvelable, qui permet à la société de logement de réexaminer la situation au terme du contrat en regard aussi bien des ressources financières du ménage que de la composition familiale. En cas de manquement à l’une de ces conditions (niveau des revenus et logement proportionné), le bailleur est libre de ne pas reconduire le contrat. Et, sans attendre l’expiration du délai de neuf ans, la société de logement peut procéder à la résiliation du bail tous les trois ans dans ces mêmes hypothèses. Ce qui ne signifie nullement pour autant que le ménage devenu plus aisé se verra immanquablement indiquer la porte de sortie. La société voulait se préserver cette possibilité extrême, c’est fait, mais peut-être commencera-t-elle par proposer au locataire, au nom de cette fameuse mixité sociale, de rester dans les lieux, en contrepartie d’un loyer adapté (à la hausse). Il n’en reste pas moins que la réforme (relative à la durée déterminée) est prise, selon l’aveu même du gouvernement wallon, « dans le souci d’améliorer la rotation des locataires  [104] ».

79Certes, le loyer est déjà censé épouser la courbe du revenu, à coup d’adaptations annuelles (tous les 1^er janvier, quelle que soit la date anniversaire de la signature du contrat)  [105] ou d’augmentations immédiates (si le différentiel atteint les 15 % minimum)  [106], mais il y a loin parfois de la théorie à la pratique. L’objectif visé par la nouvelle réglementation (bail à durée déterminée et vérification triennale de la hauteur des revenus – ainsi que de la composition familiale) n’est autre que de rendre systématique un contrôle qui, pour l’instant il est vrai, ne se fait pas avec suffisamment de régularité. En tout état de cause, le gouvernement ne dissimule pas qu’une de ses ambitions, en général, est bien de « rétablir l’équilibre financier » des sociétés de logement social  [107]. La société est toutefois autorisée à proroger la convention, pour neuf nouvelles années  [108]. L’opération peut se répéter autant de fois qu’elle l’estime opportun (aucune limite maximale n’est en effet imposée). Et, en tout état de cause, elle devrait se répéter tant que le ménage satisfait aux critères d’éligibilité, d’après l’esprit de la législation  [109]. Le ministre du Logement affirme lui-même que le bail à durée déterminée est « toujours renouvelable », ce qui constitue une indication en ce sens  [110].

2.6. LA FÉMINISATION DU MAL - LOGEMENT

80Une autre tendance observable actuellement consiste en une certaine féminisation du mal-logement. Certes, un loyer élevé est cher pour tout le monde, et le mauvais état d’un logement affecte de la même manière son occupant, masculin ou féminin. Et pourtant, un examen plus approfondi révèle vite une réalité trop méconnue : le mal-logement a bien un genre, il se décline principalement au féminin. Pourquoi ? Notamment parce que les femmes, à la base, ne jouissent pas des mêmes ressources matérielles que les hommes (écart salarial moyen de 25 %). Résultat : le coût du logement absorbe une part du budget plus grande (en chiffres relatifs) chez la femme que chez l’homme, ce qui risque d’entraîner celle-ci (davantage que celui-là) sur la pente du surendettement  [111].

81Indice de cette surexposition des femmes à la précarité : elles sont largement majoritaires (60 %) dans le logement social, marqué par là par un certain « matriarcat  [112] ». Plus de la moitié des locataires (53 %), par ailleurs, sont des femmes célibataires (avec ou sans progéniture), du moins officiellement. Comme, dans le même temps, 80 % des locataires sociaux bénéficient d’une allocation sociale, ceux-ci tendent à dissimuler toute relation intime, même durable, de crainte de glisser du taux isolé au taux cohabitant, contraignant ainsi le partenaire à se domicilier fictivement ailleurs (et grevant de la sorte le budget du ménage : 250 euros environ la location d’une sonnette ou d’une boîte aux lettres !).

82Plus généralement, la précarisation des femmes est à relier à la montée en puissance des ménages monoparentaux qui, à 75 %, sont dirigés par des femmes. Et, dans près de quatre cas sur dix (39 %), ces mères célibataires ont un minimum de deux enfants, ce qui, contrairement aux idées reçues, ne va pas sans induire un besoin accru en grands logements, besoin encore exacerbé par la généralisation progressive de la garde alternée (depuis la loi du 18 juillet 2006).

83Par ailleurs, en ce qui concerne la qualité des logements, les mères célibataires en Wallonie sont les moins bien loties, derrière les isolés (masculins ou féminins) et les couples, dans cet ordre. Pour ce qui est cette fois du statut d’occupation, on ne recense, dans le groupe des femmes monoparentales, presque pas plus de propriétaires (53 %) que de locataires (47 %), alors que les mères en couple ayant accédé à la propriété sont, elles, plus de cinq fois plus nombreuses que leurs homologues célibataires qui n’ont pas un accès au marché acquisitif (84 % contre 16 %).

84Passablement aiguës, les difficultés de logement rencontrées par les femmes demeurent paradoxalement peu visibles dans la mesure où le sans-abrisme reste encore une réalité largement masculine. C’est que les femmes redoutent par-dessus tout de se retrouver dans ce milieu empreint de violence qu’est la rue, qui plus est lorsqu’elles ont avec elles des enfants (dont la garde leur serait instantanément retirée). Résultat : l’errance au féminin se vit différemment, mais de manière non moins problématique. Elles développent des stratégies de débrouillardise pour éviter d’échouer à la rue, ce qui les fait par exemple alterner les hébergements de fortune chez des connaissances ou des parents. Mais, de stabilité, point.

85À elle seule, l’explication financière ne suffit cependant pas pour rendre compte de l’aggravation des conditions de logement des femmes. Parfois, c’est spécifiquement en raison de leur sexe que des femmes éprouvent, en tant que femmes, des difficultés d’accès au logement. C’est que certains bailleurs véhiculent des stéréotypes massifs à l’encontre des femmes (avec enfants de surcroît), ce qui les conduit alors à leur préférer des locataires masculins. Il existe bien une loi anti-discrimination pour combattre ce genre de comportement (loi du 25 avril 2007), mais elle n’a pas encore déployé tous ses effets, tant s’en faut  [113].

86Dans la matière du logement social, en tout cas, il convient de se réjouir que le gouvernement wallon ait, par l’arrêté précité du 6 septembre 2007, instauré des points de priorité spécifiques pour les femmes victimes de violences conjugales  [114] et ait repensé la notion même de logement proportionné afin de tenir compte de la réalité de la garde alternée  [115].

2.7. L’ATOMISATION DES FAMILLES

87Il circule actuellement une idée suivant laquelle la fragmentation des familles amenuise la nécessité de grands logements. Certes, on fait actuellement moins d’enfants que nos parents par exemple et, parallèlement, le nombre de séparations gonfle, ce qui pourrait induire la nécessité de renforcer l’offre en petits logements. Dans le même temps cependant, avec l’instauration de l’hébergement égalitaire par la loi du 18 juillet 2006  [116], la garde des enfants est, par défaut (c’est-à-dire à défaut d’indication en sens contraire des ex-conjoints), alternée. Le père aura donc, plus qu’auparavant (et les premières indications sur l’effectivité de la loi en attestent avec éloquence), la garde de ses enfants pendant la moitié du temps. Il faut par conséquent non pas moins de grands logements, comme on pourrait le croire, mais au contraire deux fois plus de grands logements, chacun des parents devant en effet accueillir la progéniture une semaine sur deux.

88Quoi qu’il en soit, dans la région bruxelloise par exemple, le nombre moyen de pièces par habitation (1,70) est nettement inférieur à la moyenne nationale (1,86)  [117]. Ainsi, plus de 30 % des logements privés à Bruxelles sont dans l’incapacité d’offrir une chambre à chaque membre du ménage  [118]. En cause, notamment : l’obsession de certains propriétaires peu scrupuleux de fractionner l’immeuble en un maximum de petits appartements, afin de rentabiliser au maximum l’investissement de départ. Résultat : l’offre locative dans le parc privé à Bruxelles est essentiellement composée d’appartements (91 %), lesquels ne comptent la plupart du temps qu’une chambre (43 %) ou deux (33 %)  [119]. Par voie de conséquence, les logements de plus grande taille s’arrachent tandis que leurs loyers s’envolent  [120].

89Les sociétés de logement social ne proposent guère plus d’habitations destinées aux grands ménages. En l’état actuel du bâti, ce genre de logement se fait rare au sein du patrimoine géré par les sociétés immobilières de service public. Et cette proportion a encore tendance à être dégressive à cet égard puisque le nombre de grands logements (trois chambres ou plus) a connu un repli de 22 % entre 1990 et 1998 au sein du parc immobilier public de la région  [121]. C’est que les vastes opérations de rénovation du bâti social entamées dans les années 1990  [122], pour indispensables qu’elles soient, n’en ont pas moins pour conséquence de réduire le nombre de pièces par logement soumis à réhabilitation (et même de diminuer le nombre de logements tout court  [123] ). En moyenne, en tout cas, les appartements de quatre chambres ou plus ne représentent que 4 % du volume global  [124].

2.8. LA RECONVERSION DES BUREAUX EN LOGEMENTS

90La région bruxelloise compte de nombreuses surfaces de bureau vides et surnuméraires (10 % environ sur un total de 13 millions de m² ), qu’il est question actuellement de réaffecter éventuellement en logement. Ces surfaces de bureau restent inoccupées car, construites il y a vingt à trente ans, elles ne sont actuellement plus aux normes (superficie, air conditionné, câblage, etc.). La philosophie est également, à beaucoup plus long terme, de tenter de recentrer les bureaux en certains endroits de la ville (comme les gares et les stations de transport en commun), histoire de soulager certains quartiers soumis aujourd’hui à une forte pression immobilière.

91Une étude a été commandée par la secrétaire d’État au Logement de la Région bruxelloise, qui en a livré les résultats au mois de novembre 2007. Ont ainsi été identifiés 121 immeubles de bureau offrant un potentiel intéressant pour l’habitation. Ces 350 000 m² de bureau, situés principalement le long de l’avenue Louise et de la chaussée de Charleroi, ainsi qu’à l’intérieur des limites mêmes du Pentagone, sont convertibles sans trop de difficultés matérielles selon les promoteurs de l’étude et pourraient offrir jusqu’à 3 200 logements supplémentaires.

92L’idée est assurément stimulante, mais elle risque alors, sauf peut-être pour les bureaux qui étaient déjà précédemment du logement, de requérir des travaux de rénovation assez lourds (vu la hauteur et la spécificité des normes de qualité des bureaux) qui auront pour effet de faire rentrer ces bureaux reconvertis en habitat dans le segment résidentiel haut de gamme, parc déjà en suroffre (et, en toute hypothèse, en totale inadéquation avec les besoins sociaux actuels). Fera-t-on, en d’autres termes, autre chose que du loft ? Par ailleurs, les espaces obtenus après réhabilitation pourraient bien être relativement grands, ce qui poussera également les prix à la hausse. D’ores et déjà, 10 000 m² ont été réaffectés dans le quartier Louise et, au total, une soixantaine de bâtiments de bureau ont fait l’objet à Bruxelles d’une transformation, permettant la création de 1 200 logements.

93Quoi qu’il en soit, les paramètres favorisant la reconversion sont multiples : une superficie de plateau n’excédant pas 500 m² (pour permettre la division de l’espace en plus ou moins petites unités de logement), l’insertion du bâtiment dans un environnement de type résidentiel, des possibilités de parking, etc. L’ensemble de ces conditions explique que, pour plus de la moitié des superficies vides, une transformation soit exclue (surtout dans le quartier européen). Il ne devrait cependant pas être trop malaisé de réintroduire du logement dans certains périmètres urbains dédiés au tertiaire dès lors que certaines surfaces de bureau ont été obtenues précisément par la subdivision d’anciennes maisons unifamiliales, qu’il s’agit par conséquent de rendre à leur affectation initiale.

2.9. LUTTE CONTRE LA VACANCE IMMOBILIÈRE

94En matière de lutte contre les immeubles inoccupés, les outils de type répressif ont largement fait les preuves de leur inefficacité comme on l’a vu, qu’il s’agisse du droit de réquisition fédéral ou du droit de gestion publique régional (ou encore, mais dans une moindre mesure, de la taxe communale). Pour parvenir à réhabiliter les logements vides, la voie coercitive n’est pas la seule à suivre, ont estimé alors les autorités. Des mesures incitatives doivent impérativement être déployées aux côtés des dispositifs de nature plus sanctionnelle. En clair, il faut donner aux propriétaires privés les moyens pécuniaires pour mettre fin, avec leur assentiment, au déclassement de leur habitation. Cette option suppose cependant une certaine dose de cynisme puisqu’elle conduira en bout de course à récompenser financièrement des propriétaires négligents. La Région wallonne, en tout cas, emprunte résolument cette voie. Elle alloue ainsi des prêts à 0 % de 25 000 euros au propriétaire d’un logement vide qui le confie, après rénovation, à une agence immobilière sociale pendant la durée du prêt. Dans le même registre, un subside de l’ordre de 35 000-45 000 euros est accordé au propriétaire qui, après rénovation toujours, en délègue la gestion à une agence immobilière sociale pendant neuf ans au minimum. On le voit, les avantages ne sont pas minces.

95En filigrane de ces mesures, un changement de philosophie à épingler : s’il y en a naturellement, et en nombre, tous les propriétaires de logements vides ne sont pas des spéculateurs. Parfois, c’est le manque de moyens financiers pour réaffecter les lieux qui contraint ces propriétaires à laisser le bien inexploité. Comme l’indique une étude de l’Université de Liège  [125], le grand âge du propriétaire constitue le registre explicatif principal (hors la spéculation, difficilement quantifiable), justifiant à lui seul près de 30 % des cas d’abandon. Conjuguées à la baisse des revenus, les difficultés – d’ordre physique – grandissantes rencontrées par les aînés pour entretenir le logement amènent ceux-ci en effet à se désintéresser, dans une proportion substantielle, de leur patrimoine bâti. En bref, pour ces propriétaires-là, les mesures incitatives conviennent mieux que les coercitives.

2.10. L’IMPORTANCE PRISE PAR LA PARTICIPATION DES HABITANTS

2.11. LA DÉCONNEXION DU PRIX DU FONCIER

116Avec ses 43 % de propriétaires, la Région bruxelloise reste largement en deçà de la moyenne nationale qui, elle, culmine à 75 %, une des plus élevées d’Europe  [146]. Si le Belge, comme on dit communément, a une brique dans le ventre (qui a un coût pour les finances publiques d’ailleurs  [147] ), le Bruxellois demeure à l’écart, eu égard à la pression foncière qui atteint des sommets dans la région. C’est dans ce cadre que le droit de superficie peut constituer une réponse appropriée. Cet attribut, nous apprend la loi – toujours en vigueur – du 10 janvier 1824, est un « droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui ». Temporaire, le droit de superficie ne peut être établi pour un terme excédant cinquante années, sauf la faculté de le renouveler un nombre indéterminé de fois. En un mot, le droit de superficie confère à son titulaire, pour une durée déterminée, l’essentiel des droits attachés à la propriété sur un bien qui ne lui appartient pourtant pas. Traditionnellement, ce bien est vierge de toute construction (d’où l’appellation « droit de superficie »), libre alors au superficiaire (le titulaire du droit) d’y ériger les bâtiments qu’il désire, contre due indemnisation – à leur valeur actuelle – à l’expiration de sa prérogative. À Etterbeek, toutefois, qui a lancé un programme original en la matière, le fonds est déjà bâti, ce qui ne modifie en rien cependant le régime du droit de superficie.

117Mais quels sont, au juste, les avantages de ce droit de superficie par rapport à un achat classique par exemple ? Le prix, incontestablement. Tout d’abord, le superficiaire ne paie rien pour le fonds. Le coût du foncier proprement dit, qui pèse lourd traditionnellement dans le calcul du prix de vente, est ainsi neutralisé. Par ailleurs, le droit d’enregistrement, qui atteint les 12,5 % à Bruxelles (avec abattement toutefois sur les premiers 60 000 euros  [148] ), chute à 0,2 % lorsqu’il s’agit non pas d’un transfert de propriété mais d’une constitution d’un droit de superficie.

118Passablement avantageux, le droit de superficie ne s’éteint pas moins au bout de cinquante ans maximum. Quelles sont dès lors, en regard cette fois d’une prise en location classique, les vertus d’un pareil droit de superficie ? La durée, tout d’abord. En plus d’être longue, celle-ci est garantie (alors que la matière du bail connaît, elle, de nombreuses hypothèses de résiliation anticipée). Par ailleurs, le superficiaire dispose de la faculté, pour la durée restant à courir, de mettre le bien en location et, même, de vendre son droit, toutes choses qu’il n’est pas permis de faire avec un bien loué (du moins sans l’accord du bailleur). Enfin, la constitution d’une hypothèque sur le bien soumis à superficie est autorisée, pour une durée qui n’excède pas celle du droit de superficie.

119Naturellement, le droit de superficie ne va pas sans entraîner dans le chef de son titulaire une série d’obligations. En plus d’acquitter la redevance (unique) à la signature de la convention et de restituer le bien à l’expiration du terme convenu, le superficiaire est tenu de conserver le logement et de l’entretenir en bon père de famille. Vu par ailleurs qu’il est considéré comme le propriétaire pendant toute la durée de son droit, il doit régler l’ensemble des charges – fiscales notamment – afférentes à l’exercice du droit de propriété. Enfin, les parties restent libres d’aménager en sus des contraintes spécifiques ; en l’espèce, la commune d’Etterbeek (le « tréfoncier » en langage juridique) a veillé à assigner aux superficiaires le soin d’occuper personnellement le bien pendant les dix premières années  [149].

3.1. L’HABITAT INTERGÉNÉRATIONNEL

121Dans la liste, longue assurément, des projets associatifs qui éveillent l’intérêt et qui devraient jouer un rôle d’aiguillon auprès des pouvoirs publics, on pointera tout d’abord l’habitat dit intergénérationnel qui, comme son nom l’indique, fait se côtoyer au sein d’un même bâtiment un couple de seniors (au rez-de-chaussée) et un ménage plus jeune (aux étages).

122L’habitat intergénérationnel incarne de manière emblématique les vertus d’une formule « gagnant-gagnant » qui voit l’ensemble des parties (ici, le propriétaire âgé, le jeune couple et, même, la puissance publique) tirer profit ensemble du dispositif mis en place.

123Du point de vue du senior tout d’abord, les bénéfices sont évidents. La présence habituelle sous le même toit d’une ou de plusieurs autres personnes est clairement de nature à rasséréner la personne âgée, surexposée traditionnellement en cas de chute par exemple. Cette même présence induit par ailleurs un sentiment de sécurité appréciable, tout en contribuant à atténuer la solitude dont souffrent particulièrement les aînés. Au-delà, le jeune couple hébergé pourra livrer quelques menus services, dont la – faible – charge de travail sera sans commune mesure avec l’agrément qu’en retirera le senior. Un peu de bricolage par-ci, une petite course par là : la personne âgée accueillera vraisemblablement ces coups de pouce (qui ne « coûtent » pas grand-chose à leur auteur) comme une bénédiction. Signalons au demeurant que, sur un strict plan pécuniaire, l’hébergement intra muros d’un autre ménage dans un bien laissé – partiellement – à l’abandon auparavant représente une opération passablement avantageuse. Non seulement le bâtiment précédemment improductif génère à présent un revenu locatif mais, également, l’occupation de l’intégralité de la maison prémunit celle-ci contre une dégradation trop rapide. Enfin, last but not least, l’aménagement d’une formule de ce type permettra au senior de rester dans ses murs.

124En ce qui concerne cette fois le ménage hébergé, les avantages ne sont pas moins nombreux. Il trouvera là tout d’abord, en échange des menus services évoqués plus haut, l’occasion de se loger à prix doux, ce qui se révèle notablement malaisé à l’heure actuelle. Plus spécifiquement, dans une logique de solidarité informelle bilatérale, le ménage hébergé est fondé à son tour à attendre quelque appui de la part de son cocontractant (âgé). Ce dernier réceptionnera un colis postal pour son locataire durant les heures de travail par exemple, tout comme, au pied levé, il pourra éventuellement faire office de baby sitter providentiel.

125Avantageuse pour les deux parties au contrat de bail, la formule de l’habitat intergénérationnel (déjà adoptée par des asbl actives en région bruxelloise comme Dar Al Amal ou Les trois pommiers) ne va pas sans induire de très substantiels bénéfices pour la puissance publique également. Confrontées à un manque criant de logements appropriés pour les personnes âgées et, en même temps, dramatiquement impuissantes à résorber le phénomène de la vacance immobilière (particulièrement lorsque le bien n’est pas intégralement à l’abandon, comme l’illustre la problématique – lancinante – des étages vides au-dessus des commerces), les autorités trouveront dans le mécanisme de l’habitat intergénérationnel le moyen de travailler sur ces deux fronts simultanément. Par ailleurs, cette fameuse mixité sociale que les instances étatiques appellent de leurs vœux sera réalisée au sein même de chaque immeuble kangourou. Dans la ligne, il peut être opportun de signaler que les étudiants qui viennent de l’extérieur suivre leur parcours académique – et habiter – à Bruxelles choisissent, dans 50 % des cas, de demeurer dans la ville une fois leur cursus achevé. Voilà des « clients » tout indiqués pour l’habitat intergénérationnel, qui viendraient ainsi renforcer avantageusement l’assiette fiscale de la région à moyen terme (alors que, à l’heure actuelle, les pouvoirs locaux ont plutôt tendance à surtaxer les kots d’étudiants). Plus globalement, l’éclosion de pareils îlots de solidarité chaude ne peut que contribuer, fût-ce à la marge, à remailler le tissu social et à réintroduire la figure du collectif dans un domaine – l’habitat – presque exclusivement décliné sur le mode des relations inter-individuelles. Au demeurant, une décrue des tarifs locatifs ne pourra que soulager une puissance publique qui semble renoncer à toute velléité de régulation dans le domaine des loyers. Encadrer, enfin, la formule du logement kangourou en la dotant par exemple d’incitants fiscaux coûte en toute hypothèse moins cher à la puissance publique que de subventionner des maisons de repos (ou de financer des aides à domicile). Or, en extrapolant les données actuelles, il faudra à moyen terme prévoir plus de 15 000 lits supplémentaires en homes (sur les 125 000 existants) si l’on veut épouser l’évolution démographique en cours aujourd’hui. Et une autre étude, menée par la Confédération de la construction de Bruxelles, de préconiser même, sur une base linéaire, la construction de 80 maisons de repos par an d’ici 2050.

126S’il peut cumuler les avantages, le logement intergénérationnel n’en reste pas moins grevé d’importantes limites sur le plan légal. Pour le dire autrement, le mécanisme se heurte à différents obstacles d’ordre juridique qui non seulement empêchent toute généralisation du principe, mais sont aussi susceptibles de mettre en péril l’existence des quelques initiatives existantes. Citons deux de ces obstacles.

127Un habitat intergénérationnel un peu trop intégré, qui prévoirait un ou plusieurs espaces communs par exemple, risque d’entraîner pour ses occupants allocataires sociaux un glissement plus que fâcheux du taux isolé au taux cohabitant, avec une perte sèche oscillant en moyenne, suivant les situations, entre 200 et 400 euros par mois. Et ce, même si les deux couples ne formaient aucunement une unité socio-économique au sens traditionnel du terme.

128Au-delà des considérations pécuniaires, l’habitat intergénérationnel affronte également des vicissitudes juridiques liées aux prescrits urbanistiques. Par exemple, le couple de seniors qui désirerait aménager les étages supérieurs de sa maison dans la perspective d’une location (de type kangourou ou autre) sera très probablement contraint d’engager des travaux afin de créer une ou plusieurs unités de logement autonomes dans ce qui était auparavant une unifamiliale. Or, s’ils sont lourds (ce qu’ils risquent d’être dès lors qu’on modifie l’affectation même du bâti), ces travaux requièrent impérativement un permis d’urbanisme, lequel ne s’obtient plus cependant – de la commune – qu’avec grande difficulté. Il est vrai que bien des excès ont été commis dans le passé  [150].

3.2. L’ÉPARGNE COLLECTIVE SOLIDAIRE

129L’épargne collective solidaire est un outil qui permet l’accès à la propriété pour les personnes qui, justement, cumulent les difficultés les plus aiguës à trouver un logement (étrangers, familles nombreuses, défavorisés). L’association Coordination et initiatives pour et avec les réfugiés et étrangers (CIRÉ) et le Fonds du logement (qu’il soit de Wallonie ou de Bruxelles) ont ainsi développé un système de tontine qui permet à chaque membre de cotiser dans un pot commun, qu’il peut activer lorsqu’il souhaite acheter une maison.

130Certes, l’accédant à la propriété peut recevoir un prêt hypothécaire couvrant jusqu’à 100 % de la somme, mais l’argent n’arrive sur le compte en fait qu’au moment de la signature de l’acte officiel de vente alors qu’il faut déjà, au moment de la signature cette fois du compromis de vente (qui intervient quatre mois plus tôt), verser – sur fonds propres donc – un dixième du montant total, ce qui est souvent insurmontable pour les personnes défavorisées. D’où l’utilité de recourir à ce pot commun pour régler cet acompte, laquelle cagnotte sera renflouée quatre mois après, au moment de l’octroi du prêt, ce qui permettra à d’autres d’y faire appel, et ainsi de suite.

131Quel bilan tirer de l’expérience ? Un premier groupe (de 25 familles nombreuses allochtones) s’est constitué en 2003 sous l’égide du CIRÉ. Le montant mensuel de l’épargne s’élevait à 75 euros et la durée totale de cotisation, à 30 mois, pour l’ensemble des participants (tous doivent donc épargner jusqu’au bout, même – et surtout – ceux qui auraient acheté un bien avant l’arrivée du terme). À l’arrivée, près de la moitié du groupe (11 ménages) a pu accéder à la propriété grâce à ce mécanisme, ce qui constitue un résultat tout à fait encourageant si l’on considère le profil extrêmement précarisé du public visé, et un seul d’entre eux a arrêté de cotiser après son achat (avant d’être rappelé à l’ordre par le groupe, soucieux de voir reconstituée la cagnotte). Au total, on ne compte d’ailleurs pas plus de 10 % d’arriérés de cotisation. Après deux ans et demi, cette association momentanée de fait s’est donc dissoute et tout le monde a récupéré alors son argent – majoré des intérêts –, même ceux qui ont puisé dans le pot pour acquérir un bien (l’avance a en effet été remboursée, et en une fois, quatre mois plus tard via le prêt du Fonds du logement). Suite au succès rencontré par ce groupe « fondateur », deux autres se sont constitués courant 2006, dont l’un s’oriente même vers la construction (d’un immeuble collectif, avec le Fonds bruxellois du logement comme maître d’ouvrage). Relevons d’ores et déjà que les accédants de cette seconde vague, bien qu’habitant Bruxelles à la base, choisissent dans leur majorité d’acheter en Wallonie (où les prix sont – légèrement – plus doux que dans la région bruxelloise), alors que ce type de migration-là était largement minoritaire au sein de la première expérience.

132En ce qui concerne les personnes en état de précarité spécifiquement, cette mise en réseau et ce partage d’expériences en matière d’accès à la propriété semblent d’autant plus pertinents que la pauvreté, contrairement à une opinion courante, n’est pas qu’une affaire de ressources pécuniaires. D’abord et avant tout, elle procède d’un délitement du lien social, d’un affaiblissement du réseau informel d’entraide et de solidarité. Également, elle trouve sa source dans le défaut de maîtrise des mesures législatives et des réglementations en vigueur dans le chef de ceux qui ne disposent que d’un capital culturel et social restreint. Qui ne comprend ni – a fortiori – ne connaît la loi est tôt ou tard amené à en subir la rigueur. Dans ce cadre, l’épargne collective solidaire contribue avantageusement à la diffusion de la norme et, in fine, au remaillage du tissu social.

133La propriété en résumé, à laquelle le système d’épargne collective solidaire offre une voie d’accès privilégiée, a ceci de particulièrement bénéfique pour les ménages précarisés qu’elle constitue sans doute, en matière d’habitat, le plus puissant vecteur d’intégration sociale et d’émancipation économique. Mettant l’occupant à l’abri des fluctuations de volonté du bailleur, la propriété garantit à son titulaire une certaine indépendance dans les lieux. Le pouvoir de gestion que l’attribut confère par ailleurs au propriétaire permet à ce dernier d’investir – matériellement et affectivement – le bien et de le façonner à son image, ce qui ne peut que favoriser l’appropriation du logement par son habitant. La qualité globale du bâti dans une ville augmente d’ailleurs à proportion du taux de propriétaires. En plus, enfin, de constituer une épargne forcée (que son titulaire pourra réutiliser à terme, lui donnant un autre usage), la propriété représente un rempart de choix contre l’inflation dès lors que, par rapport à des loyers traditionnellement indexés, le montant mensuel du remboursement de l’emprunt hypothécaire reste, lui, la plupart du temps invariable avec le temps  [151].

134Dans ce cadre, les pouvoirs publics gagneraient à éviter dans la mesure du possible de dissuader, par des réglementations inappropriées – parce qu’elles n’ont au départ pas été conçues en fonction, les initiatives existantes. Ce comportement réclame de la part des responsables une véritable vision, un sens de l’anticipation (qui sait en effet si ces formules alternatives d’habitat, élaborées le plus souvent en réaction à une crise du logement qui tend à s’installer pour de bon, ne deviendront pas demain de véritables modèles pérennes – à l’instar des agences immobilières sociales ?) et une certaine dose de courage politique (corriger ses lois en conséquence). Repérer les initiatives stimulantes, les encadrer (juridiquement et financièrement) et les accompagner tout au long de leur développement constituent assurément un office exigeant, mais ô combien exaltant.

135À ce sujet, par exemple, il est urgent, comme le réclame avec force le Collectif Solidarité contre l’exclusion notamment  [152], d’entamer la réforme des statuts d’isolé et cohabitant dans le cadre des allocations sociales. Sinon, le phénomène dit de l’habitat dit solidaire (qui voit des personnes défavorisées habiter dans un même lieu sans former pour autant une communauté de vie) ne connaîtra jamais l’expansion qu’il mérite, eu égard aux très vives difficultés d’accès, à titre individuel, à un logement décent et abordable financièrement.

136En tout état de cause, ce n’est qu’à cette condition (le support d’initiatives associatives existantes par les autorités) que la tant vantée participation des habitants à la prise de décision publique pourra, enfin, être prise au sérieux.